管理組合の収入減対策！駐車場を外部に貸し出す５つのポイント

近年、マンションの居住者の高齢化により「車を手放す」ケースが増えています。
その結果、駐車場が空き、駐車場収入の減少から管理費会計が赤字化する管理組合が増えています。
支出が増える一方で、どうにか収入を増やしたい――そんなときに有効な手段が「駐車場の外部貸し」です。

実際に外部貸しを導入したマンション事例を踏まえ、導入時に押さえておきたい５つのポイントを解説します。

① 駐車場需要の事前確認がカギ！

まず大前提として、需要がなければ外部貸しは成立しません。郊外や駅から遠い住宅地では需要が低い一方、中心部・病院・オフィス周辺では通勤需要があり、収益事業として成り立つケースが多いです。

ポイント：近隣の月極駐車場の有無・相場を調査不動産ポータルなど活用し、実勢相場を把握しましょう。

② 管理規約の改正が必要

標準管理規約では、原則として「第三者に駐車場を使用させること」はできません。
そのため、外部貸しを行うには管理規約及び細則の改正が不可欠です。
改正時には専門家（マンション管理士など）に確認してもらうのが安心です。

＜改正例＞　下線部追加

第15条（駐車場の使用）
第１項：
～特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
ただし、特定の区分所有者の申込がない場合には、区分所有者以外の者（以下「部外者」という。）に駐車場を使用させることができる。

第２項：
～、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
ただし、部外者の駐車場使用料は総会（又は理事会）の決議を経た金額とする。

第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
第１項に第４号を追加：
四　部外者は、駐車場に付帯する敷地及び共用部分に限り使用することができる。

③ 外部貸しは「課税対象」

外部に貸して収入を得る行為は、収益事業とみなされるため課税対象になります。
管理組合が法人格を持っていなくても、所得税・法人税の対象になる場合があります。

事前に納税額を見込んで駐車料金を設定手取り収益をシミュレーションしておくと安心です。

④ 専門会社に委託する

駐車場の外部貸しは、不動産賃貸と同様のノウハウが必要です。
管理業務を委託している管理会社が請け負わないことも多いため、地元の不動産会社や駐車場運営会社への委託が一般的です。

委託時には以下を明確にしておきましょう。

• 委託会社の選定（信頼性・実績）
• 委託料・手数料の設定
• 募集・契約・トラブル対応の範囲
• 契約書の内容（責任・解約条件など）

⑤ 合意形成を丁寧に！

外部貸しは、居住者以外の出入りが発生するため、心理的な抵抗を持つ方もいます。
いきなり総会で議案提出するのではなく、まずは事前周知・アンケート・説明会開催など、合意形成を丁寧に進めましょう。

 「外部貸しによって赤字を補える」メリットを明確に説明することが重要です。

外部貸しは“収益改善”の第一歩！

外部貸しは、
✔ 駐車場の有効活用
✔ 管理費会計の改善
✔ 将来的な修繕積立金不足の緩和
につながる有効な手段です。

ただし、規約・税務・契約・合意形成と多面的な準備が必要です。
検討段階から専門家に相談し、リスクを抑えながら実行しましょう。

 マンションの駐車場外部貸し導入を検討中の管理組合様へ

「うちのマンションでもできる？」とお悩みの方はお気軽にご相談ください。
現地調査・規約確認・運営シミュレーションまでサポートいたします。